Betriebskosten – was gibt es zu beachten?

Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. 

Eine Definition von Betriebskosten wird in der Betriebskostenverordnung (BetrKVO) vorgenommen. Sie werden unterschieden in sogenannte kalte und warme Betriebskosten. Kalte Betriebskosten sind z. B. Grundsteuer oder Abwasser. Warme Betriebskosten beinhalten die Kosten, die z. B. durch das Heizen entstehen. Eine weitere Unterscheidung wird hinsichtlich ihrer Verbrauchsabhängigkeit vorgenommen. So sind die Heizkosten verbrauchsabhängige Betriebskosten und die Grundsteuer verbrauchsunabhängige Betriebskosten. 

 Die Betriebskosten darf der Vermieter auf die Mieter umlegen. Dies bedeutet, er darf die Kosten auf die Mieter anteilig verteilen. Dazu hat der Vermieter die Möglichkeit der Betriebskostenpauschale, der Betriebskostenvorauszahlung oder der Teilinklusivmiete. Bei der Betriebskostenpauschale zahlt der Mieter seinen Anteil in Form von monatlichen Pauschalen, wobei keine Erstattungen oder Nachzahlungen am Jahresende erfolgen. Einen monatlichen Betriebskostenanteil zahlt der Mieter bei der Betriebskostenvorauszahlung zwar auch, allerdings erhält er am Jahresende eine Gutschrift bzw. muss Nachzahlungen leisten. Zur Ermittlung der Nachzahlungs- bzw. Gutschriftshöhe muss der Vermieter jedes Jahr eine Betriebskostenabrechnung erstellen. Schließlich gibt es noch die Möglichkeit der Teilinklusivmiete. 

Hierbei werden die Betriebskosten zum Teil mit der entrichteten Miete abgedeckt. Nicht enthalten sind darin jedoch die Heizkosten. Üblich ist es deshalb, die verbrauchsunabhängigen Kosten mit der Teilinklusivmiete abzudecken und die verbrauchsabhängigen Betriebskosten separat abzurechnen. Durch den Vermieter wird jedes Jahr eine Betriebskostenabrechnung erstellt, diese muss sich nicht zwingend an dem Kalenderjahr orientieren. Die Abrechnung muss den Mieter innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes zugestellt worden sein, da sonst Nachforderungen verfallen und auch keine Korrekturen mehr vorgenommen werden können.  

Im Folgenden werden einige Beispiele bzw. Urteile aus der Praxis vorgestellt: 

• Beispiel 1:  Abrechnung von Betriebskosten nach dem Abgrenzungsprinzip 

Bei der Abrechnung von Betriebskosten ist grundsätzlich das sogenannte Abgrenzungsprinzip anzuwenden. Betriebskosten sind also für den entsprechenden Abrechnungszeitraum abzugrenzen. Allerdings kann im Ausnahmefall der Vermieter dann das Abflussprinzip wählen, wenn es sich nicht um Heizkosten handelt und wenn im fraglichen Abrechnungszeitraum kein Mieterwechsel stattgefunden hat (LG Berlin, 30.08.05, 65-590/05 BGH, 05.07.2006, VIII ZR 220/05). 

Nach einem BGH-Urteil vom 20.02.08 ist der Vermieter immer berechtigt, Betriebskosten nach dem Abflussprinzip abzurechnen. Der BGH sah das Abgrenzungsprinzip als zu aufwendig an. Über die Frage, wie bei Mieterwechsel zu verfahren sei, war hier nicht zu entscheiden (BGH, 20.02.08, VIII ZR 49 / 07). 

• Beispiel 2: Vorwegabzug für Betriebskosten 

Nach einem BGH-Urteil muss ein Vorwegabzug, also die vorherige Aufteilung der Betriebskosten auf Gewerbemieter und Wohnraummieter, nicht erfolgen. Sollte ein Wohnraummieter damit nicht einverstanden sein, muss er schlüssig darlegen bzw. beweisen, dass die gewerbliche Vermietung eine wesentliche Erhöhung der Betriebskosten mit sich bringt (BGH.25.10.2006, VIII ZR 251/05). 

• Beispiel 3: Betriebskostenumlage bei kleinerer Wohnfläche 

 Die tatsächliche Wohnungsfläche darf um bis zu 10 Prozent von der im Vertrag vereinbarten Wohnfläche abweichen, ohne dass Mieter oder Vermieter hinsichtlich der Miethöhe daraus irgendwelche Folgen ableiten können. 

Jetzt stellte sich die Frage, wie bei einer solchen Flächenabweichung die Umlage der Betriebskosten zu berechnen wäre – nach der im Mietvertrag vereinbarten oder nach der tatsächlichen (etwas geringeren) Fläche. 

Der BGH hat entschieden: Auch bei der Betriebskostenabrechnung gilt als Umlageschlüssel die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 Prozent beträgt (BGH Urteil vom 31.10.2007, VIII ZR 261 / 06). 

• Beispiel 4: Sperrmüllabfuhr sind umlagefähige Betriebskosten 

 Kosten für die Abfuhr von Sperrmüll gehören zu den Kosten der Müllabfuhr und sind damit per Definition (BetrKVO) umlagefähige Betriebskosten. Sie müssen also nicht unter „sonstige Kosten” vereinbart werden. Spätestens mit der zweiten notwendigen Sperrmüllabfuhr durch den Vermieter ist der Sachverhalt „laufend auftretend” gegeben, auch wenn es sich nicht um einen jährlich gleichbleibenden Turnus handelt. Wenn der Vermieter darlegen kann, dass er alle angemessenen Anstrengungen unternommen hat, das Auftreten von Sperrmüll zu verhindern und der Verursacher nicht zu ermitteln ist, können die Kosten der Sperrmüllabfuhr (bei Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebots) im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf alle Mieter umgelegt werden. 

• Beispiel 5: Umlage neu entstandener Betriebskosten 

Um neue Betriebskosten einzuführen und auf den Mieter umlegen zu können ist laut BGH-Urteil vom 26.04.2008 eine sogenannte „Öffnungsklausel” im Mietvertrag erforderlich. Als Voraussetzung gilt, dass die Kostenposition zu einer der in § 2 Nr.1-16 BetrKVO genannten Betriebskostenarten gehören. Die Besonderheit hierbei ist, dass die Betriebskostenarten im Mietvertrag konkret benannt werden müssen um umlegbar zu sein. Mit der „Öffnungsklausel” oder auch „Erweiterungsklausel” können nun neu entstehende Betriebskostenarten, nachträgliche Erweiterungen der Nebenkostenzahlungen, auch nach dem Abschluss des Mietvertrages auf den Mieter abgewälzt werden. 

Beispiel: laufende Aufzugkosten (Wartung, Betriebsstrom), nachdem im Zuge einer Modernisierung erstmals ein Aufzug eingebaut wurde.