Immobilienbewertung
was ist mein Haus wert?

Aufgrund der Vielfältigkeit der Immobilien und ihrer Nutzung gibt es 3 verschieden Verfahren zur Wertermittlung eines Gebäudes oder Grundstücks. Oftmals ist es auch eine Kombination dieser Wertermittlungsverfahren, die den Wert der Immobilie letztendlich feststellt. 

Vergleichswertverfahren zur Wertermittlung 

Dieses Verfahren wird in der Regel bei gut vergleichbaren Immobilien wie Reihenhäusern oder Wohnungen in großen Wohnanlagen eingesetzt, da diese sich oftmals stark ähneln.  
Der Wert wird vom Immobilienmakler anhand von Preisen vergleichbarer Objekte ermittelt. Es werden 7-8 vergleichbare und real verkaufte Objekte zum Vergleich benötigt.  

Hier spielen u.a. folgende Faktoren eine Rolle: 

Bei Gebäuden: 

• die Lage 
• der Erschließungszustand 
• die Grundstücksbeschaffenheit 
• die Größe 
• die Gebäudeart 
• die Ausstattung 
• der bauliche Zustand 
• energetischer Zustand 
• ggf. Ertrag aus Mieten 

bei Grundstücken 

• Lage 
• Bodenbeschaffenheit 
• Größe 
• Grundstücksgestalt und -ausrichtung 
• Art baulichen Nutzung 
• Erschließungszustand 

Ertragswertverfahren zur Wertermittlung 

Dieses Verfahren wird bevorzugt bei vermieteten oder verpachteten Immobilien eingesetzt und der Fokus liegt weniger auf dem Sachwert der Immobilie als vielmehr auf dem Ertrag, den er über viele Jahre erzielen kann. 

Hier spielen folgende Faktoren u.a. eine Rolle 

• der Bodenrichtwert 
• der Ertragswert des Gebäudes (Mieteinnahmen) 
• Zinsen und Bewirtschaftungskosten 
• bauliche Umstände 

Der Verkehrswert wird hier anhand einer festgelegten Formel ermittelt. 

Sachwertverfahren zur Wertermittlung 

Diese Methode findet den Sachwert des Objekts heraus, jedoch nicht unbedingt den tatsächlichen am Markt möglichen Verkaufswert. Dieser kann aufgrund subjektiver Empfindungen auch deutlich höher liegen. Hier fließen u.a. das Baujahr, Herstellungskosten, die Abnutzung aber auch der Stand der Modernisierungen mit ein. Der Bodenwert und der Gebäudewert wird getrennt ermittelt. Der Wert des Grund und Bodens wird oft im Vergleichswertverfahren ermittelt. 

Folgende Faktoren ergeben den Sachwert 

• Herstellungskosten des Gebäudes 
• Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen (u.a. Garagen, Wege) 
• Bodenrichtwert 

Diese Methode bietet sich besonders bei Einfamilienhäusern an. Hier ist eine Bewertung über Vergleichswerte oftmals nicht möglich, da es nicht genug Vergleichsobjekte gibt. 

Sprechen Sie uns an, wir beraten Sie gerne.