Steuern im Immobilienbereich
was fällt wann an?

Mit den folgenden Steuerarten wird man generell in der Wohnungswirtschaft konfrontiert. 

Einkommensteuer (ESt) 

Die Einkommensteuer ist eine Steuer, die auf das Einkommen natürlicher Personen erhoben wird. Dabei gelten spezielle Regelungen für das inländische Einkommen und das Welteinkommen. Bemessungsgrundlage ist das zu versteuernde Einkommen. Die Rechtsgrundlage befindet sich im Einkommensteuergesetz (EStG). Der Anteil der Einkommensteuer an den Gesamtsteuereinnahmen des Staates im Jahr 2015 betrug 37,9 Prozent bestehend aus Lohnsteuer, veranlagter Einkommensteuer, Kapitalertragssteuer und Solidaritätszuschlag.  

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung 

Mieteinnahmen aus Immobilien sind bei natürlichen Personen mit dem persönlichen Einkommensteuersatz zu versteuern. Bestimmte Aufwendungen (z. B. Darlehenszinsen, Disagio, Abschreibungen, Bewirtschaftungskosten) sind bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung steuerlich als Werbungskosten abzugsfähig. 

 Grunderwerbsteuer (GrESt) 

Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Rechtsverkehrsteuer, sie gilt in allen Bundesländern jeweils individuell und beträgt zurzeit 3,5 Prozent vom Kaufpreis. Ihr unterliegen Rechtsvorgänge, insbesondere Kaufverträge für inländische Grundstücke. Zum Grundstück gehören Grund und Boden mit den folgenden wesentlichen Bestandteilen: 

– die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen (Gebäude, Brücken, Mauern). 

– die Erzeugnisse des Grund und Bodens, solange sie mit ihm zusammenhängen (Bäume und Sträucher, Pflanzen, Obst). 

– die Rechte, die mit dem Eigentum am Grundstück verbunden sind (Grunddienstbarkeiten, Überbaurechte). 

Zum Gebäude gehören: 

alle wesentlichen Bestandteile wie Außenmauern, Innenwände und Dachstuhl. 

 – Einbaumöbel, wenn sie besonders eingepasst und anderweitig nicht ohne Veränderung verwendbar sind (nie: serienmäßige Einbaumöbel!). 

 – Zubehör (zum Betrieb notwendige Einrichtungsgegenstände), offene Kamine, Kachelöfen und aufgeklebte oder genagelte Fußbodenbeläge. 

Provisionen und Kosten, die der Verkäufer trägt (Bestandteile des gesamten wirtschaftlichen Wertes): Falls der Käufer uns mit der Vermittlung beauftragt hat und die Provision separat bezahlt, entfällt auf die Provision keine Grunderwerbsteuer. 

Der Verkauf von beweglichem Inventar (Küchenmöbel, Rasenmäher, Gartengeräte, Markisen, Lampen) unterliegt nicht der GrESt. 

Achtung: Vom Finanzamt wird geprüft, ob zu viel Inventar mit verkauft wird, um GrESt zu sparen. Erscheint Inventar oder Maklerprovision im Kaufvertrag, erhält der Käufer vom Finanzamt einen Fragebogen. 10 Prozent ist nach internen Gepflogenheiten nicht „anrüchig”. 

– Besteuerungsgrundlage: Gegenleistung (Kaufpreis, Renten, Wohnrechte, Nutzungsrechte und Rechte jeder Art, z. B. Übernahme rückständiger Grundsteuer des Verkäufers durch den Käufer). 

– Steuerschuldner: grundsätzlich alle am Erwerbsvorgang beteiligten Personen, meist wird im Kaufvertrag festgelegt, dass der Käufer die GrESt zu tragen hat. 

– Fälligkeit: Aufforderung vom Finanzamt kommt nach 6 bis 8 Wochen, die Fälligkeit beträgt ab dann einen Monat.  

Folgende Erwerbsarten sind steuerfrei: 

• Grundstückskauf bis 2.500,00 Euro. 
• Grundstückserwerb im Sinne des Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz. 
• Erwerb durch Miterben nach Teilung des Nachlasses. 
• Grundstückserwerb durch Ehegatten untereinander oder im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach einer Scheidung. 
• Erwerb eines Grundstücks durch Verwandte in gerader Linie. 

Der Verwaltungsablauf sieht wie folgt aus: 

• Kaufvertrag liegt vor. 
• Der Notar schickt Kopie des Kaufvertrages an das Finanzamt. 
• Das Finanzamt rechnet die Steuer und schickt an den Käufer die Zahlungsaufforderung. 
• Nach der Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung (UB) und schickt sie an den Notar. 
• Der Notar kann jetzt die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt beantragen. 

 Grundsteuer (GrSt) 

Die Grundsteuer wird von der Gemeinde erhoben. Sie wird in drei Verfahrensstufen ermittelt: 

 – Feststellung des Einheitswertes (durch Finanzamt). 

– Feststellung des Grundsteuermessbetrages (durch Finanzamt). 

– Feststellung der Grundsteuer (durch Gemeinde). 

Abschreibung 

Die Abschreibung ist ein Betrag bzw. eine Methode zur Ermittlung der durch Nutzung eingetretenen Wertminderung. Fast jedes Wirtschaftsgut unterliegt Abnutzungen und hat deswegen nur eine bestimmte Nutzungsdauer (z. B. vorgegeben durch sogenannte AfA-Tabellen). Die einmaligen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Wirtschaftsgutes werden auf diese gewöhnliche Nutzungsdauer verteilt (Absetzung für Abnutzung = AfA) und so der jährliche Abschreibungsbetrag ermittelt. Der Abschreibungsbetrag kann steuerlich geltend gemacht werden. Nicht abschreibungsfähig ist selbst genutztes Eigentum.  

Lineare Abschreibung 

Die Absetzung erfolgt in jährlich gleichen Beträgen. Die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten werden gleichmäßig auf die gewöhnliche Nutzungsdauer verteilt. Gebäude, die nach dem 31.12.1924 fertig gestellt wurden, können mit 2 Prozent jährlich (d. h. Nutzungsdauer 50 Jahre) der Anschaffungs bzw. Herstellungskosten angesetzt werden. Gebäude, die vor dem 01.01.1825 fertig gestellt wurden, können mit 2,5 Prozent jährlich (d. h. einer Nutzungsdauer von 40 Jahren) der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt werden. 

Gebäude, die zu einem Betriebsvermögen gehören, nicht zu Wohnzwecken dienen und für die ein Bauantrag nach dem 31.03.1985 gestellt wurde (= Wirtschaftsgebäude), werden über 25 Jahre mit 3 Prozent jährlich abgeschrieben (5 7 (4) 1 EStG). Bei kürzerer Nutzungsdauer kann die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechende AfA vorgenommen werden (§ 7 (4) 2 EStG). 

Beispiel 

Kauf einer Eigentumswohnung zur Kapitalanlage (Fertigstellung nach 31.12.1924 in 2015):  

Der Preis beträgt 500.000,00 Euro. Die Nutzungsdauer liegt bei 50 Jahren. Dies entspricht einem Abschreibungssatz von 2,0 Prozent der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten. Der jährliche Abschreibungsbetrag ergibt sich wie folgt: 

500.000,00 Euro x 2,0 Prozent = 10.000,00 Euro.